Государственная Дума приняла законопроект №260064-8 в третьем чтении. Соответствующая публикация появилась на официальной странице портала ЗаНоСтрой.РФ. Следующим этапом станет его согласование со стороны Совета Федерации. Планируется, что новый закон начнет действовать с 1 сентября текущего года. В связи с этим саморегуляторам стоит готовиться к очередным изменениям в своей работе.
Поправки, которые будут внесены в статью 60 российского Градкодекса предполагают, что после их вступления саморегуляторы и Наобъединения обязуются выплачивать компенсации за причиненный вред владельцу зданий и сооружений. Выплаты будут осуществляться из средств компфонда.
На первый взгляд все кажется логичным. Если строительная компания, являющаяся членом СРО, допустила ошибки при выполнении проектных или изыскательных работ, которые привели к порче или разрушению объекта капитального строительства, то причиненный вред должен быть возмещен.
Однако, как показывает практика, при реализации новых законопроектов вскрывается множество нюансов, в которых приходится долго и кропотливо разбираться. При этом некоторые спорные моменты лежат на поверхности.
Первым критерием к детальному разбору является формулировка «возмещение вреда при сносе». При проведении подобных работ вред может быть причинен не только зданию, но и другим материальным ценностям собственника этого здания. Если подрядчик допустит оплошность при сносе и в пострадавшем здании окажется какое-либо имущество, то при оценке оно также будет подлежать возмещению. При этом имуществом может оказаться техника или документы. Трудно представить, что может входить в имущественный перечень. Возможно решением такой задачи станет предварительная подготовка соответствующего акта, который будет подтверждать отсутствие имущества и материальных ценностей в здании и в периметре проведения работ. Также в нем должен присутствовать пункт, который снимает ответственность с подрядчика, в случае, если собственник забыл про какие-то вещи.
Вторым важным моментом становится ситуация, при которой сносимое здание примыкает к другому зданию. При таком расположении объектов ущерб неизбежен. Даже качественно выполненные работы могут стать причиной возникновения трещин по периметру соседнего здания. Подобные ситуации возникают регулярно, решить которые можно путем закладывания в договор дополнительных средств на дальнейшее проведение восстановления поврежденных соседних объектов. Однако заказчики вряд ли согласятся на такие условия. В этом случае риск выплат ущерба из средств компфондов довольно велик.
Следующим моментом станут многоквартирные дома. Пока недостроенное здание является объектом незавершенного строительства собственником является застройщик. В случае проблем они подготовят иск к подрядчикам и саморегулятору. В этом есть логика. Они вложили средства, зачастую заемные, а подрядчик по халатности или иной причине причиняет вред. В особо серьезных случаях весь многоквартирный дом может быть разрушен, что приведет к серьезным материальным потерям. Однако через суд они могут хотя бы частично их возместить. Стоит отметить, что возведение одного многоквартирного дома в Москве требует вложений, исчисляемых миллиардами.
Сразу после сдачи многоквартирного дома он получает статус объекта капитального строительства. Теперь право собственности на квартиры переходят покупателям. Однако не исключены случаи обнаружения недоделок. Как показывает судебная практика, для устранения недоделок будут изыматься средства из компенсационных фондов. Собственники имеют право предъявлять соответствующие исковые заявления подрядчикам и саморегулируемым организациям. Юристы, имеющие должный опыт, смогут ввести в практику возмещения вреда при выявлении проблем с инженерными коммуникациями, обвалом плитки в подъезде и т.д. в таком варианте управляющая компания будет находиться на одной стороне с собственниками, ведь возмещение ущерба будет падать на плечи подрядчика или СРО, а не на их или застройщика. При этом фактического устранение недоделок производится не будет, ведь по закону положена компенсационная выплата.
Велик риск того, что компании застройщиков и подрядчиков будут существовать только на период возведения одного многоквартирного дома. После окончания стройки они будут просто пропадать.
Схожее положение дел будет и с капитальным ремонтом домов. Здесь дела обстоят еще запутаннее. Фонды капремонта несут ответственность перед собственниками квартир и это устоявшееся правило вряд ли будет изменено. Взыскивать средства сразу с подрядчика или саморегулятора займет намного больше времени. Поэтому фонд капремонта выплатит компенсацию и потом только пойдет с обращением в СРО.
При этом из виду упустили важный нюанс, управляющие компании могут брать на себя функцию защиты собственников по их организованному решению. В этом случае перед саморегулятором будет выступать профессиональный истец.
Суды признают под повреждением множество аспектов, так в ходе реконструкции здания может быть нанесен вред от разрушения конструкции до нарушения работы инженерных систем, таких как протечки воды, повреждение податливой крыши и даже незначительное растрескивание окон и т. д. Все стороны, участвующие в судебном процессе, должны полагаться на надежность экспертов, назначенных в ходе судебного разбирательства. В противном случае возмещение может стать обязательным.
Весьма сомнительным обстоятельством является тот факт, что один и тот же случай ущерба, причиненного многоквартирному дому, может стать предметом нескольких исков в течение установленного законом срока, все против разных ответчиков и все на основании разных частей статьи 60 ГК. Непонятно, как это будет отслеживаться…
В течение следующих пяти лет судебные органы будут обязаны соблюдать статью 60 Гражданского кодекса в полном объеме, а не отдельные ее фрагменты, что приведет к противоречию, которые продлятся до очередных законодательных изменений.
Очевидно, что законы принимаются без учета мнения строительных экспертов. Это свидетельствует о существенном сбое в системе саморегулирования. В результате эти организации рискуют исчезнуть совсем, если не предпримут решительных шагов по изменению своей практики. Если не принять срочных мер, этот сценарий быстро станет реальностью.
Подытожив все вышесказанное, можно говорить о том, что саморегуляторы и Нацобъединения должны выполнять свои первоначальные функции. Возложение на них дополнительной деятельности приведет к провалу.
